La llamativa valuación del Tribunal de Tasaciones que provocó el escándalo de La Superiora

A pesar de que la exbodega La Superiora se expropió hace 12 años y se pagaron casi 6 millones de pesos, al municipio de Rawson le queda por abonar el 15 por ciento de la indemnización, el que se ha ido a 371 millones de pesos por una nueva valuación. El caso representa un escándalo y un actor que quedó en la mira es el Tribunal de Tasaciones.

Según fuentes judiciales y las constancias del expediente, el organismo, en su última tasación, tomó como referencia a tres terrenos para llegar al valor del inmueble, pero que entre estos había grandes diferencias de dimensiones y están alejados a La Superiora, pese a que, en una cotización anterior, había tomado en cuenta ocho propiedades de condiciones similares y más cercanas. Además, esos tres predios fueron cotizados al dólar paralelo o blue, cuando las fuentes señalan que debería haber sido en base al oficial, el que era y es significativamente menor. Y el Tribunal también consideró una depreciación de la exbodega que no se correspondió con la que se había fijado tiempo atrás. Así, todo eso habría llevado a que el monto de La Superiora escalara a cerca de 1.475 millones de pesos a valores actuales. Dichos ítems hubiesen reducido el precio y, por ende, el saldo a cancelar, indicaron las fuentes.

El intendente Carlos Munisaga se mostró molesto con la causa y ha venido manifestando que el municipio no cuenta con los fondos para hacerle frente a la deuda. Incluso, le apuntó a su predecesor, Rubén García, y a su equipo por la inacción judicial y había señalado que “estoy dispuesto a hacer las denuncias penales correspondientes para que se hagan cargo y se hagan responsables”. La crítica está puesta en que los abogados de la comuna, primero, no cuestionaron un fallo de la Corte de Justicia que ordenó una nueva tasación y tampoco el resultado de esa valuación, que hizo el Tribunal.

La expropiación de la exbodega La Superiora se realizó en enero de 2012, durante la gestión municipal de Juan Carlos Gioja, que llevó adelante una tasación administrativa, a través del Tribunal de Tasaciones de la provincia (TTP), el que determinó un monto de 5.800.000 pesos por el predio de poco más de 7 hectáreas. La comuna pagó esa cifra y se hizo con el título del inmueble.
Los dueños, Cuyo Inversiones, cuestionaron el precio que estableció el TTP, dado que solicitaban 13 millones de pesos, por lo que iniciaron un reclamo judicial en el Juzgado Contencioso Administrativo, a cargo de Adriana Tettamanti. En la tramitación del expediente, el organismo actualizó en 2017 el valor del predio y lo elevó a 6.822.400 pesos, que fue la indemnización que dispuso la magistrada en su resolución de 2018. Así, el municipio debía pagar la diferencia de lo ya abonado. El saldo era de 1.022.400 pesos, lo que representaba el 15 por ciento del total.

Las partes apelaron la sentencia de Tettamanti y la Sala IV de la Cámara Civil confirmó el fallo en 2020, aunque cambió el cálculo de la tasa de interés de tasa activa por tasa pasiva del Banco Nación, debido a que, dos años antes, se había modificado la ley General de Expropiaciones y había fijado dicha pauta de aplicación “en forma inmediata”.
Los abogados de Cuyo Inversiones acudieron a la Corte, cuya Sala II, integrada por Marcelo Lima, Daniel Olivares Yapur y Adriana García Nieto, dispuso que, en base a la modificación de la ley General de Expropiaciones, “el valor objetivo y real del bien se determina teniendo en cuenta el estado en que este se encontraba al momento de la toma de posesión por el expropiante, aunque estableciendo su valor real y actual para que se inicie el cómputo de los intereses a tasa pasiva hasta el efectivo pago”.

Como los ministros entendieron que la sentencia de Cámara “no se condice con las pautas fijadas por las normas”, la anularon porque “aplica la tasa pasiva de interés sin considerar el valor real y actual del inmueble (…) cuestión que deberá ser evaluada por el juez en la etapa de ejecución de sentencia”.

De esa forma, el expediente volvió a Tettamanti, quien lo envió al TTP el que hizo su nueva tasación el 13 de septiembre de 2023 por 1.474.700.167 pesos. En ese punto, las fuentes marcaron diferencias con la valuación que se había hecho en 2017. En ese entonces, el Tribunal había tomado en cuenta ocho inmuebles, en pesos, como antecedentes para llegar a un precio de la exbodega, mientras que, en la del año pasado, analizaron tres propiedades, con superficies distintas y cotizadas en dólares. Incluso, tomaron como referencia el valor blue de la moneda norteamericana, en 715 pesos, cuando el oficial estaba en 366 para la venta, destacaron las fuentes.

Además, en la tasación de 2023 se consideró una depreciación del 20 por ciento en el valor del terreno “en el área que se encuentra emplazada la construcción, dada por las excavaciones existentes”. A su vez, la valuación de 2017 aplicó una reducción del 30 por ciento a la superficie de terreno que se encuentra construida, debido a que se encuentra depreciada por pozos y excavaciones. Es decir, la depreciación fue menor el año pasado, por lo tanto, el predio fue revalorizado.
Según las constancias, Tettamanti notificó el 26 de septiembre de 2023 el resultado de la tasación a la gestión rawsina de García, cuyo apoderado legal era Pablo Manzur. Sin embargo, no hubo impugnación alguna.

Ya en el gobierno de Munisaga, la nueva representante de la comuna, Vanesa Laciar, planteó la nulidad, pero la jueza se la rechazó el 11 de marzo de este año debido a que destacó que el dictamen del TTP estaba firme. La apoderada del municipio presentó un recurso de reposición para que Tettamanti revea su propia decisión y, como alternativa, una apelación. La magistrada denegó ambas solicitudes, ya que explicó el 5 de abril que “la Municipalidad de Rawson ha consentido (…) el monto al que ascendía la tasación efectuada” por el Tribunal.

La jueza resaltó que “lo actuado comprende lisa y llanamente la ejecución de una orden dispuesta por la Corte de Justicia”, fallo que “también se encuentra firme y consentido por las partes en tanto no se advierte que se haya interpuesto en recurso extraordinario federal contra esa resolución, lesiva para los intereses de la Municipalidad de Rawson”. Así, sostuvo el principio de “preclusión procesal”, el que “adquieren carácter firme los actos cumplidos dentro del período o etapa pertinente, y se extinguen las facultades procesales que no se ejercieron durante su transcurso”.

Laciar presentó un recurso de queja ante la Sala IV para que le admitan la apelación con el fin de buscar la nulidad, aunque tal planteo no suspende los efectos de la causa. De hecho, Tettamanti había dicho en Radio Sarmiento que Cuyo Inversiones “está habilitado a promover la ejecución de la sentencia y pedir el embargo sobre los bienes del municipio”.