Nuevos índices de alquiler: beneficios e inconvenientes para inquilinos y propietarios
En noviembre confluyen los dos índices que actualizan los alquileres, el Índice de Contrato de Locación para los contratos bajo la ley previa y el Casa Propia para la actual.
Desde el 18 de octubre, en Argentina, los nuevos contratos de alquiler se rigen por el índice Casa Propia (CP) para su actualización, mientras que los contratos vigentes continúan utilizando el Índice de Contratos de Locación (ICL) de la ley anterior. Esta coexistencia de índices generó diversas opiniones entre especialistas y preocupaciones sobre la oferta de propiedades en alquiler.
El índice Casa Propia permite la actualización de alquileres hasta dos veces al año y se basa en el indicador más bajo entre el promedio de inflación durante el último año y el 90% de la variación salarial en el mismo período. El objetivo del Gobierno es equilibrar la relación entre los salarios y el costo de los alquileres, evitando que la subida de precios obstaculice la capacidad de alquilar.
En contraste, el ICL se compone de partes iguales entre las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
Expertos en el tema tienen opiniones divididas sobre estos índices. Para algunos, el índice Casa Propia beneficia a los inquilinos, ya que considera variables más favorables, y aunque implica una actualización semestral, a lo largo de tres años representa menos gastos que la actualización anual con ICL. No obstante, algunos creen que puede generar una escasez de propiedades en oferta.
Mariano Malbrán, presidente de la Cámara Argentina de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), señala que el ICL aumentó un 115% en un año, mientras que "el índice Casa Propia aumentará aproximadamente un 100% cada doce meses". Los propietarios podrían ser los perjudicados, ya que los valores de alquiler estarán incluso por debajo del ICL, que no cubría la inflación.
En contrapartida, Juan Pablo Acosta, economista del Centro de Economía Política Argentina (CEPA), considera que Casa Propia es un índice salomónico ya que protege tanto a inquilinos como a propietarios, brindando una actualización semestral que da previsibilidad.
Sin embargo, existen preocupaciones sobre la posible disminución de la oferta de alquileres, ya que los propietarios podrían optar por vender sus propiedades o alquilar de manera informal, actualizando contratos más frecuentemente y basándose en la inflación. Esto plantea cuestiones sobre la efectividad de la regulación en un mercado de alquiler que históricamente ha sido amplio y diverso.
La falta de registros formales de alquileres en Argentina complica aún más la supervisión y regulación, ya que la mayoría de los alquileres no respetan la variación del ICL y se incrementan por encima de la inflación. Estas dinámicas hacen que los precios de alquiler en ciertas áreas estén mucho más altos que la inflación interanual y la variación del dólar
