Comprar una casa en San Juan puede costar hasta un 15% más de lo que vale, según especialistas

El mercado inmobiliario de San Juan atraviesa un momento particular en el que los propietarios buscan sostener el valor de sus viviendas, pero los compradores se muestran más selectivos y las operaciones se concretan principalmente cuando los inmuebles tienen un precio acorde al mercado. En diálogo con 0264 Noticias, Hector Molina, presidente del Consejo Profesional de Martilleros Públicos, y Esteban Costela, mandatario del Colegio Público Corredores Inmobiliarios, hicieron hincapié sobre la situación que preocupa a la provincia.

Según explicó Molina, existe una sobrevaluación cercana al 15% en buena parte de las propiedades ofrecidas para la venta. De acuerdo con el especialista, el fenómeno puede observarse en los principales portales inmobiliarios: "Hoy en día, los inmuebles que tienen un buen precio se venden", señaló. Además, sostuvo que una propiedad que permanece 6 o 7 meses, suele desaparecer del mercado o requiere una revalorización para encontrar comprador. En el caso de las subastas electrónicas, la falta de participación hace que algunas propiedades terminen con bases más bajas. 

Por otro lado, Esteban Costela explicó que los alquileres dentro del mercado, se encuentran "normalizados" en relación a los aumentos, especialmente en departamentos pequeños: "En los inmuebles de 1 o 2 dormitorios no hay un déficit de caída con respecto a la venta", explicó. Caso contrario sucede con las casas de tres dormitorios: "Hay una carencia de oferta de ese tipo de inmuebles, por lo cual el mercado está más acotado. Los precios son un poco más elevados", afirmó. 

En cuanto a los valores de referencia, Molina explicó que para una vivienda usada de entre 54 y 70 metros cuadrados, con unos 30 años de antigüedad y ubicada en un barrio consolidado, el valor estimativo ronda los 800 dólares por metro cuadrado. Sin embargo, aclaró que en los inmuebles usados es finalmente el mercado el que determina cuánto puede pagar, por lo que la diferencia entre el precio pretendido por el propietario y el valor efectivo de venta puede ser significativa. Siguiendo el valor del metro cuadrado, una casa promedio cuesta entre 63 mil y 79 mil dólares, aproximadamente, en pesos argentinos estaría valuada dentro de 65 y 89 millones de pesos. Según la Asociación de Concesionarios de la República Argentina publicó que una Ford Ranger XLT Biturbo AT está tasada en más de 72 millones de pesos, valor que quedaría entre medio de la cotización de un inmueble.

¿Cuánto cuesta alquilar?

El escenario también presenta diferencias según el tipo de propiedad. En el eje comprendido entre Capital y Santa Lucía, las casas parten aproximadamente de los $550.000 a $600.000 mensuales, mientras que los departamentos se ubican alrededor de los $400.000 a $450.000. La brecha, sin embargo, se achica dependiendo de la zona y de las características del inmueble. En las viviendas de tres dormitorios o más existe, además, una oferta más limitada, lo que mantiene los precios por encima de otros segmentos. No obstante, desde el Colegio Público Corredores Inmobiliarios detectaron un 1% más por encima de la morosidad. Frente a esto, el incumplimiento continúa siendo bajo en comparación con otros créditos y consumos.

La rescisión anticipada de contratos tampoco registra un aumento significativo. Según los especialistas, la escasez de oferta y los costos asociados a una mudanza llevan a muchos inquilinos a permanecer en sus viviendas. Molina estimó que, tomando un alquiler promedio de $400.000, mudarse puede implicar desembolsar alrededor de $1,2 millones a $1,6 millones, considerando distintos gastos vinculados al ingreso a una nueva propiedad, lo que desalienta el cambio de vivienda.

Otro dato que marca el comportamiento del mercado es la situación de las subastas: según Molina, actualmente se realizan aproximadamente dos o tres subastas inmobiliarias por mes, unas 40 propiedades al año. Sin embargo, muchas veces las bases no alcanzan el monto esperado y deben reducirse hasta dos veces.