Fuerte reclamo de una reconocida empresa inmobiliaria nacional por un terreno sanjuanino de alto valor por el que busca que la provincia le pague

La reconocida empresa constructora e inmobiliaria nacional Urbana SA lleva adelante un fuerte reclamo contra la provincia por un terreno de alto valor económico ubicado en un lugar estratégico, donde hoy funciona un hipermercado, sobre la avenida Ignacio de la Roza, en Rivadavia. El interés de la firma es simple: que San Juan le pague por el terreno de más de 800 metros cuadrados que en su momento le fue expropiado para el ensanche de la avenida. San Juan se ha negado a ese planteo al hacer valer lo que indica un artículo de la ley provincial de expropiaciones, que establece que el juicio (una expropiación inversa) no se puede plantear en cualquier momento, sino que “prescribe a los diez (10) años, computados desde el momento en que tuvieron lugar los actos o comportamientos del Estado que la motivan”. Urbana SA sostiene que San Juan le debe pagar y para ello llevó adelante una acción judicial que, en definitiva, se resolvió a favor de la provincia. Ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación planteó la inconstitucionalidad de ese artículo y el máximo tribunal del país se lo rechazó al entender que, tal como lo dijo la Procuración General de la Nación, dicha discusión no corresponde a la intervención de la Corte Suprema, sino a la justicia sanjuanina.

Los juicios por expropiaciones (inversas) han sido un fuerte dolor de cabeza para la provincia, al punto de que, después de más de una década, el año pasado se dictó sentencia para la denominada megacausa de las expropiaciones, donde abogados, exjueces y funcionarios públicos fueron condenados por integrar una asociación ilícita dedicada a estafar a la provincia con dichos juicios. Según el debate y las pruebas presentadas, dicha banda, cuyo líder fue identificado como el abogado Santiago Graffigna, promovía juicios por terrenos que fueron expropiados por la provincia, con la intención de lograr una indemnización mayor al valor que el Estado pagó en su momento por los predios expropiados. Se trata de predios clave por los que la provincia avanzó para, por ejemplo, construir el Parque de Mayo y el dique Cuesta del Viento, entre otros.

Incluso, para dar una dimensión de los montos involucrados en los juicios de expropiación inversa que integraron la megacausa, Graffigna y compañía fueron condenados a pagar más de 13.000 millones de pesos, sin contar los intereses, mientras que la Fiscalía de Estado buscará recuperar, por juicios pagados, unos 15 millones de dólares y frenar el desembolso de más de 270 millones de dólares por expedientes que se encuentran frenados a la espera de que la sentencia quede firme.

Un punto no menor fue que, cuando la administración provincial detectó las maniobras fraudulentas en los juicios de expropiación, aplicó cambios en la ley, modificaciones que fueron sancionadas en agosto de 2018.

El caso de Urbana SA es muy similar, ya que la reconocida empresa nacional busca que la provincia le pague por poco más de 800 metros cuadrados que surgieron por el ensanche de la avenida Ignacio de la Roza, obra que se hizo en 1974. La firma era la propietaria del predio donde hoy funciona el hiper ChangoMas. Según el expediente al que pudo acceder 0264Noticias, en 2006 vendió dicho terreno a la empresa WalMart por 1.813.494,20 dólares, pero, en el contrato, plasmó un apartado: se quedó con los derechos legales de la parcela de más de 800 metros que corresponden al frente del terreno y que la provincia tomó para ensanchar la avenida. Hoy ese pequeño terreno de 800 metros cuadrados es de alto valor económico, porque se encuentra en una zona clave, de alto acceso público y donde, además, ahora se encuentra un centro comercial, con shopping incluido.

Así, en 2023 hizo el reclamo administrativo correspondiente ante la Fiscalía de Estado para que la provincia le pague por dicha parcela. El expediente tuvo una negativa, ya que el organismo que representa los intereses de San Juan en los juicios indicó que la empresa no era parte e indicó que Urbana debía iniciar el reclamo “por la vía pertinente”, lo que algunos entienden que implica que la firma nacional inicie el juicio correspondiente.

Urbana SA así lo hizo, pero con un detalle no menor. En 2024 hizo un reclamo judicial ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación a través de una “acción declarativa de inconstitucionalidad”. Esto es, para que el máximo tribunal del país declare nulo lo que dice el artículo 39 de la ley 1000-A (de Expropiaciones), cuyo texto indica que “la acción de expropiación irregular prescribe a los diez (10) años, computados desde el momento en que tuvieron lugar los actos o comportamientos del Estado que la motivan”.

Para Urbana SA, dicho artículo va en contra de lo que establece la Constitución Nacional respecto a la propiedad privada y de que “nadie puede ser privado de ella, excepto por medio de una sentencia judicial basada en una ley previa”. Además, indica que “la expropiación por causa de utilidad pública debe ser calificada por ley y previamente indemnizada”, situación que la firma indica que no ocurrió.

Por ello, centró su reclamo para que se “declare la inconstitucionalidad del art. 39 de la ley 1000-A de la Provincia de San Juan; y en consecuencia se ordene a San Juan a aceptar el reclamo de expropiación inversa de mi mandante, y abonar la correspondiente indemnización justa, real y actual por la porción de terreno que le fuera oportunamente expropiada, con más los intereses respectivos desde la fecha de desposesión y hasta su efectivo pago”. En la demanda no indicó un monto, pero se trata de un terreno “con una superficie total de 825,36 metros cuadrados según título y de 802,91 metros cuadrados según mensura”, que al parecer fue expropiado en 1971, cuando el Decreto 63 del CONCAR (Consejo Nacional de Construcciones Antisísmicas y de Reconstrucción de San Juan) fijó una nueva línea de edificación y se procedió a ordenar el ensanche y la señalización de la avenida Ignacio de la Roza al oeste de la calle Hipólito Irigoyen, en Rivadavia.

A través de una sentencia a la que accedió 0264Noticias, la Corte Suprema rechazó el planteo de Urbana SA, al declarar que “la presente causa resulta ajena a la competencia originaria de la Corte Suprema de Justicia de la Nación”.

Lo resolvió de esa manera al apoyarse en lo que indicó la Procuración General de la Nación, órgano fiscal que resolvió a favor de la provincia al indicar que “la facultad expropiatoria es una de las reservadas por las provincias dentro de su territorio y la autonomía de éstas no admite interferencia federal, en virtud del reparto de los poderes nacionales y provinciales”.

Además, remarcó que “la declaración de inconstitucionalidad de la norma local tiene por objeto que la Provincia de San Juan acepte el reclamo de expropiación inversa efectuado y abone la correspondiente indemnización justa, real y actual por la porción de terreno que le fue oportunamente expropiada, aspectos que integran el contenido del proceso expropiatorio y cuyo juzgamiento, por lo tanto, corresponde a los magistrados provinciales”.

La decisión no es menor, ya que si Urbana SA quiere seguir con el reclamo judicial por expropiación inversa, primero deberá pedir a la Justicia de San Juan que declare la inconstitucionalidad del artículo 39 de la ley 1000-A.