El precio del alquiler comercial en Rawson sigue acercándose al de la peatonal, con un aumento de casi 40%

El panorama inmobiliario comercial en San Juan está experimentando una transformación significativa. Según los últimos relevamientos del Colegio de Corredores Inmobiliarios, la zona de Villa Krause, en el departamento de Rawson, ha mostrado un repunte notable que la sitúa cada vez más cerca de los valores históricos del microcentro capitalino. Aunque la peatonal de San Juan sigue encabezando la lista de precios, la brecha se ha acortado de manera considerable durante el último año.

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En términos estadísticos, la evolución en Rawson es contundente. Mientras que en enero de 2025 los alquileres en Villa Krause rondaban entre los 30 mil y 35 mil pesos por metro cuadrado, para enero de 2026 el valor se ha desplazado al rango de los 40 mil a 50 mil pesos. Este incremento representa un aumento promedio del 38,4%, consolidando a la zona como uno de los polos comerciales con mayor crecimiento en tiempos recientes.

La denominada "zona caliente" de Rawson se concentra específicamente en el Boulevard Sarmiento, abarcando el área frente a la plaza y unos 100 metros tanto al este como al oeste según explicó a 0264, el vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, Leonardo Pérez Tinto. En estos puntos neurálgicos, el valor del metro cuadrado en planta baja ya compite directamente con sectores de la capital, aunque la peatonal sanjuanina todavía mantiene una ventaja de precio de entre el 10% y el 15% por encima de Villa Krause.

Al profundizar en la comparación con el microcentro, el tamaño de los locales juega un rol determinante en la disparidad de precios. En la peatonal, los locales grandes (de más de 100 metros cuadrados) cotizan entre los 50 mil y 60 mil pesos por metro cuadrado, una cifra que no dista tanto de los 40 mil a 50 mil que se piden en Rawson. Sin embargo, en locales más pequeños de 50 a 60 metros, la peatonal alcanza los 80 mil pesos por metro cuadrado, marcando una diferencia mucho más amplia con el sur provincial.

Otro aspecto relevante del mercado es la modalidad de los contratos. Ante la estabilidad del dólar durante el último año, la gran mayoría de los acuerdos se están cerrando en pesos con ajustes trimestrales, dejando los contratos en moneda extranjera como una excepción para casos muy puntuales. Esto busca dar previsibilidad a los comerciantes en un contexto donde el consumo se ha visto golpeado, especialmente en el último trimestre.

En cuanto a la estructura de los edificios comerciales, se mantiene una regla de proporcionalidad para las plantas altas. Si el piso superior tiene destino comercial (con piso y luminarias adecuadas y no solo como depósito), su valor se estima en un 40% de lo que cuesta la planta baja. Este modelo de precios permite a los comerciantes optimizar sus costos operativos si deciden expandirse verticalmente.

A pesar de los desafíos económicos, la ocupación en las zonas más cotizadas sigue siendo alta. En la peatonal de la capital y en la calle Tucumán (entre Libertador y Laprida), se registra casi un 100% de ocupación. Los expertos señalan que, si un local se libera y tiene un "precio de mercado" acorde, se alquila prácticamente de inmediato, a veces en menos de 24 horas.

No obstante, no todas las arterias del centro corren la misma suerte. La calle Mendoza, entre San Luis y Rivadavia, sufrió una situación particular donde precios considerados exagerados provocaron el vacío de varios locales en una misma cuadra, lo que terminó perjudicando la circulación de gente y la actividad de los comercios vecinos. En este sector, la latencia de los locales vacíos llegó a promediar los tres meses.

El balance general del sector muestra que, si bien el consumo no ha tenido un repunte masivo, la rentabilidad de los inmuebles comerciales ha descendido levemente, pasando de un 8% a principios de 2025 a un 6% actualmente. Algunos propietarios incluso han optado por condonar aumentos o realizar descuentos a inquilinos antiguos para asegurar la continuidad del comercio ante la difícil situación del mercado.

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Aunque la Peatonal mantiene una "ventaja histórica" y sigue liderando en materia de precios, Villa Krause ha acelerado su paso en el último año, acortando la brecha, en locales de mayor superficie.