Fallo del Cuarto Civil
Condenan a Menin a indemnizar con $56,7 millones al dueño de un terreno, del que sacó unas 26 mil toneladas de áridos y le había pagado sólo $3 mil
La empresa Menin Construcciones realizó la repavimentación de la Ruta 510, en Valle Fértil, y alquiló un inmueble en la zona llamada La Mesada para instalar su campamento y retirar material para la ejecución de uno de los tramos. En ese contrato de locación, la constructora fijó con el dueño un pago único de 3 mil pesos, allá por 2008, y extrajo un total de 16.700 metros cúbicos de áridos, lo que equivale a unas 26 mil toneladas. A través de un abogado, el dueño del terreno, de 75 años, inició una demanda y el juez del Cuarto Civil, Humberto Conti, condenó a Menin a desembolsar una indemnización de 56,7 millones de pesos, que es lo que debería haber recibido por el retiro del material, de acuerdo a valores de mercado, aún con un monto desactualizado, indicaron fuentes judiciales.
El magistrado llegó a la conclusión de que hubo una “desproporción económica astronómica” y un “aprovechamiento” de la “condición de inferioridad de quien resulta así víctima de un verdadero despojo”. Según una pericia psicológica, el titular del predio sólo contaba con primer grado de primaria, presentaba “serias dificultades para leer y escribir” y carece de capacidad para “comprender enunciados escritos simples”.
No fue lo único, ya que Conti también castigó civilmente a la constructora por haber incurrido en daño ambiental, ya que “el terreno quedó en un estado de degradación sin las tareas de restauración obligatoria”, tal cual lo exigía el pliego de Bases y Condiciones de la obra. La pericia de un ingeniero estableció que la empresa “omitió la restitución del paisaje y la estabilización del suelo”, pero no determinó el monto del perjuicio. Por ello, el cálculo de ese rubro quedó diferido para la etapa de ejecución de sentencia, si es que queda firme, a través de “un presupuesto de obra de remediación”.
El fallo fue notificado a principios de mes y es un hecho que será apelado, por lo que entrará en juego la mirada de una de las Salas de la Cámara Civil, indicaron las fuentes. Se trata de una causa de casi dos décadas, en la que en 2018 falleció el dueño de la empresa, Oscar Menin, por lo que el juicio continuó contra sus herederos. Tal situación obligó a otra decisión judicial: la declaratoria de herederos. A su vez, el juez Conti asumió en 2021.
De acuerdo al expediente, Menin Construcciones firmó el contrato de alquiler con el dueño del inmueble (cuyo nombre no trascendió) el 17 de junio de 2008 para la repavimentación de la Ruta Provincial 510, en Valle Fértil. Para los tramos II, III y IV, la empresa trasladó su campamento de Marayes, Caucete, a la zona de La Mesada, en el predio del propietario vallista.
Fue así que en el contrato se estableció como único, total y definitivo pago la suma de 3 mil pesos en concepto de locación. Por eso, el abogado del demandante planteó la nulidad del contrato de alquiler, en base a que existe una “desproporción exorbitante” entre lo pagado y el “valor real del material explotado (…) cuyo valor de mercado es inmensamente superior a lo abonado”, según figura en la causa.
Además, sostuvo que la empresa “se aprovechó de la condición de analfabeto, la inexperiencia y la ligereza” del dueño del terreno “para obtener una ventaja patrimonial injustificada”.
Por su parte, trascendió que desde la constructora señalaron que lo extraído de La Mesada era “material de rechazo”, aquel que queda en, por ejemplo, una cantera, luego de explotaciones anteriores y que no era óptimo para generar concreto asfáltico. Es que se trata de piedras de gran tamaño, las que deben ser trituradas para su uso, lo que implica mayores costos de producción y, de ahí, justificaría el monto pagado, el cual se correspondería con el denominado material de descarte.
Menin también cuestionó la situación de vulnerabilidad del propietario del predio, dado que contaba con experiencia en ese tipo de contrataciones porque otras empresas habían hecho una tarea similar en el inmueble.
Ante esas posturas, el juez Conti tuvo en cuenta las pericias. Una fue la de un ingeniero civil, que indicó que el retiro de áridos fue de unos 16.700 metros cúbicos (m3), cuyo valor de mercado era de 3.400 pesos por m3. “Entonces, si multiplicamos el volumen por el valor de mercado, la prestación que debió recibir el actor (el dueño del predio) asciende a 56.780.000 pesos, lo que frente a los 3.000 pesos percibidos constituye (aun desactualizados) una desproporción astronómica que se advierte sin necesidad de mayores cálculos”, destacó el magistrado.
“Lo que la equidad descalifica es la desproporción de las prestaciones recíprocas (…) cuando la ventaja de un contratante sobre el otro es el resultado de una acción reprochable dirigida por la intención dolosa de explotar la condición de inferioridad de quien resulta así víctima de un verdadero despojo. Esto es, en definitiva, lo que la ley llama explotar”, destacó el titular del Cuarto Civil.
En segundo lugar, Conti valoró la pericia psicológica, que reflejó que la condición de vulnerabilidad del propietario del terreno. Así, consideró que, “al haberse probado mediante pericia técnica la desproporción exorbitante” y la “pericia psicológica la inexperiencia, las dificultades para leer y escribir y la carencia de la capacidad para comprender enunciados escritos simples” del dueño, “queda firme la presunción de aprovechamiento, reuniéndose así todos los requisitos para declarar la nulidad de la cláusula” que determinaba el pago por 3 mil pesos “por resultar lesiva”.
Por otro lado, y no menos importante, el demandante había reclamado el rubro por daño ambiental y del inmueble, a lo que el juez le hizo lugar. En su resolución, resaltó que la pericia “afirma que el predio ‘no fue reacondicionado’, según lo establecían artículos del pliego de Bases y Condiciones de la obra.
También destacó que “el experto constató la falta de ‘perfilado’ y ‘limpieza’, tareas esenciales para mitigar el impacto físico de la explotación”. Por eso, el magistrado sostuvo que “a nadie escapa que la extracción de 16.700 m3 de material granular clasificado no constituye una actividad neutra. Se trata de la remoción de recursos no renovables (áridos) que no poseen una tasa de renovación continua. La remoción de estas capas geológicas altera de forma permanente la topografía y la capacidad de absorción del suelo”.
De esa manera, indicó que “la extracción de estos recursos altera la capacidad de absorción y la estabilidad del suelo. Al ser recursos de renovación no continua, la falta de restauración del paisaje y de la estabilización del terreno por parte de la empresa demandada transforma la explotación comercial en un daño ambiental que afecta tanto el patrimonio del actor como la configuración natural del sitio”.